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Actualité

   Samedi 30 août 2014
Le journal sera présent au prochain salon de la copropriété (http://www.saloncopropriete.com) et offrira à ses abonnés des invitations gratuites !

   Vendredi 8 novembre 2013
Publication du livre 65 modèles de lettres pour gardiens d'immeubles de Maître CARBONNIER et Maître ROULAND. Disponible uniquement sur commande via le journal

   Samedi 12 janvier 2012
En 2012 L'Echo des concierges a interviewé 136 gardiens concierges sur leur métier et leurs conditions de travail. Sur ces 136 gardiens, répartis sur toute la France, 120 d'entre eux ont pu répondre intégralement à toutes les questions.

   Lundi 7 janvier 2012
Depuis septembre 2012, à partir des 120 questionnaires intégralement remplis, un compte rendu thématique de l'enquête est présenté dans chaque numéro du journal.
Il permet de mieux comprendre plusieurs aspects du métier.
Y sont dégagées notamment les difficultés auxquelles sont confrontées les gardiens dans les copropriétés d'aujourd'hui.
Ce dépouillement permet aussi de montrer les atouts majeurs du métier.
Il met également en relief les lacunes des formations dans la branche professionnelle.
En particulier, il ouvre la réflexion sur le potentiel que les gardiens concierges des copropriétés peuvent offrir moyennant la mise en place de formations nouvelles et mieux adaptées aux spécificités uniques du métier aujourd'hui.
Dans le marasme actuel de nos sociétés urbaines de ce début du XXIème siècle, les gardiens concierges pourraient être mieux soutenus et reconnus par les employeurs ou leurs gestionnaires afin de pouvoir exercer leur métier dans toute sa plénitude et répondre ainsi aux besoins de nos vies urbanisées collectives. Ils pourraient ainsi participer à la prévention voire la résolution de problèmes sociaux urbains actuels et notamment recadrer localement des errances flagrantes des règles de vie collective.

   Vendredi 4 janvier 2012
Constatant que bon nombre de gardiens concierges ont un attrait pour la lecture mais aussi pour l'actualité du bâti et des relations collectives dans le bâti, une nouvelle rubrique a été insérée présentant des livres, ouvrages, livrets qui directement ou indirectement ont pour sujet des thèmes relatifs à vie collective, dans le cadre du bâti collectif : architecture, urbanisme, relations avec les habitants ou leurs problématiques familiales, etc.
Peuvent aussi être présentés des coups de coeur sur des romans, récits ou livre d'actualité, que la rédaction a envie de partager avec ses lecteurs.

   Jeudi 29 juillet 2010
Me Anne Bruller et Mme Carbonnier seront présentes au salon de la copropriété qui se tiendra à Paris en novembre prochain et répondront à toutes les questions des visiteurs tant employeurs que salariés concernant la gestion des gardiens concierges et employés des immeubles : droit social, harcèlement, paie, relations entre le gardien et les habitants, etc... Me Anne Bruller, Me Céline Lavernaux et Mme Carbonnier préparent un ouvrage à paraître en octobre prochain sur la formation et la gestion du contrat de travail des salariés des syndicats de copropriétés.

   Samedi 20 mars 2010
Le site web fait peau neuve

   Jeudi 20 août 2009
Le rapport de 2007 du Cabinet Ambroise Bouteille sur l'étude prospective sur la profession est consultable sur :
http://www.travail-solidarite.gouv.fr/documentation-publications-videotheque/editions-du-ministere/collection-prospective-formation-emploi/gardiens-immeuble.html

   Jeudi 23 juillet 2009
La page pour vous abonner/passer une annonce d'emploi fonctionne de nouveau. Un grand merci à la gardienne qui a eu la gentillesse de nous signaler ce dysfonctionnement!

   Vendredi 1er février 2008
Débat sur la radio rtl avec le député Pierre Lellouche et témoignages concierges et locataires : pour écouter le débat, cliquer ici

   Jeudi 31 janvier 2008
La proposition de loi, déposée par le député UMP Pierre Lellouche, prévoit de permettre aux copropriétaires de déduire de leur impôt sur le revenu les coûts liés à l'emploi de ces salariés "en voie de disparition" : pour consulter l'article, cliquer ici

   Mercredi 30 janvier 2008
Retrouvez les débats qui ont eu lieu à l'assemblée nationale : pour visionner la vidéo, cliquer ici

   Mercredi 16 janvier 2008
L'émission a été très suivie et les appels ont été très nombreux. Malheureusement, en raison d'un souci technique (défaillance de l'oreillette de l'animateur), très peu d'appels ont pu être pris en direct. Retrouvez dès à présent l'émission sur le blog de M. Pierre Lacombe, que nous remercions chaleureusement, à : http://pierrelacombe.blogspot.com/


Pour un accès direct à la vidéo : http://ma-tvideo.france3.fr/video/iLyROoaftlYg.html


Merci de votre fidélité, nous n'hésiterons pas en reparler dans les prochains numéros du journal

   Jeudi 10 janvier 2008
La rédactrice en chef du journal parlera de la profession sur france 3 île-de-france, mardi 15 janvier à 18h.

   Mardi 8 janvier 2008
La réunion a remporté un franc succès! Un grand merci à M. le député Lellouche, à ses collaborateurs et à tous les participants! Tous les détails concernant cette grande réunion seront disponibles dans le numéro de janvier 2008

   Mardi 1 décembre 2007

Conscient des problèmes qui touchent actuellement la profession des gardiens concierges à Paris et plus globalement dans les autres grandes agglomérations de France, Pierre LELLOUCHE, Député de Paris, convie les gardiens et gardiennes concierges ainsi que les présidents des fédérations de propriétaires à une réunion de travail le :

LUNDI 7 JANVIER 2008
DE 14H30 A 16H A L’ASSEMBLEE NATIONALE (*)
AU 1ER BUREAU
126, RUE DE L’UNIVERSITE 75007 PARIS
(*) Une pièce d’identité sera demandée à l’entrée du Palais-Bourbon

Cette réunion sera l’occasion pour les personnes présentes, d’exprimer les difficultés qu’elles rencontrent au cours de la réunion, ou chacun sera libre d’interpeller Monsieur Pierre LELLOUCHE afin de réfléchir de manière constructive, aux différentes solutions qui permettraient d’améliorer leur situation actuelle.

Merci de confirmer votre présence en contactant le 01 40 63 60 12

   Mercredi 9 janvier 2007
Fin des ateliers. Les ateliers ne sont plus proposés.

   Jeudi 4 janvier 2007
Toute l'équipe vous souhaite une très bonne année ! Nous espérons que cette année vous apportera santé et bonheur.

   Lundi 16 octobre 2006
Les rubriques "ateliers" et "anciens numéros" font leur apparition. Nous vous invitons à les découvrir.

   Lundi 26 mai 2006
Pour tout nouvel abonnement, vous recevrez en cadeau un numéro spécial relatif au harcèlement moral.

   Mardi 2 mai 2006
La rubrique Numéros spéciaux est désormais ouverte. Vous y trouverez des extraits de numéros spéciaux du journal.

   Vendredi 1er janvier 2006
Toute l'équipe vous remercie de votre fidélité et vous souhaite une bonne et heureuse année. Nous espérons qu'elle sera pour vous synonyme de réussite.

   Lundi 18 avril 2005
Nous vous invitons à découvrir l'histoire de votre journal favoris dans la rubrique Histoire. Cette rubrique était attendue depuis longtemps, elle est désormais achevée et en ligne! Toute l'évolution du journal, de 1928 à nos jours, y est retracée. Bonne Lecture!

   Samedi 16 avril 2005
Pour tout nouvel abonnement souscrit durant l'année 2005, vous recevrez le numéro spécial du mois d'avril. Ce numéro spécial a pour thème la formation et l'emploi. Ce numéro spécial vous informe sur les droits à la formation auxquels vous pouvez prétendre en tant que salarié. Il a également pour but de vous aider à trouver plus rapidement un emploi, et, en particulier, un emploi de gardien.

   Vendredi 28 janvier 2005
Nous espérons que les fêtes de fin d'années se sont bien passées et que la nouvelle année sera synonyme de réussite.

   Samedi 25 décembre 2004
L'équipe de l'echo des concierges vous souhaite un Joyeux Noël!.

   Vendredi 17 décembre 2004
Merci de votre fidélité! Le site web de L'Echo des Concierges a recueilli près de 60 000 Hits en seulement 4 mois!

   Lundi 28 juin 2004
Ouverture du site web officiel de votre journal favoris l'Echo des Concierges.


Ajoutez ce site dès à présent dans vos favoris.

   Lundi 03 mai 2004
Début de la construction du site officiel de L'Echo des Concierges.

Informations légales
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Journal L'Echo des Concierges


Publication mensuelle: 10 numéros/an

Editeur: SARL Editions du Dragon

Siège social:
17 rue du Dragon
75006 Paris - France
RCS Paris B 301 691 473

Directrice de Publication:
M.-L. CARBONNIER

Imprimeur:
Imprimerie HENRY
62170 MONTREUIL-SUR-MER

Dépôt légal: mai 2004

N° de C.P.P.A.P: 0105 T 79324

ISSN: 0996 - 1038

Réflexion



«  Sont considérés comme concierges, employés d'immeubles ou femmes de ménage à usage d'habitation, toutes personnes salariées par le propriétaire ou par le principal locataire et qui logeant sur l'immeuble au titre d'accessoire du contrat de travail, sont chargés d'assurer sa garde, sa surveillance et son entretien ou une partie de ces fonctions.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables aux salariés définis à l'alinéa précédent à l'exclusion des concierges attachés à la personne même du propriétaire. » ( article L.771-1 du code du travail )

Depuis les années 60, la jurisprudence de la Cour de cassation a exclu :

- les employés d'hôtels meublés (Soc. 24 juin1966)
- les personnes qui n'assument que des tâches de ménage sans assurer aucune surveillance des locaux (soc. 26 février 1969).

Pour davantage de précisions voir en annexe un extrait du livre de Gérard Vachet, Droit Social de l'immobilier 1992 Masson

II/ Dans la réalité on constate des fonctions variées du métier


Les fonctions du métier s'ajustent au site immobilier et au secteur dans lequel il s'exerce.

Le métier de gardien concierge logé peut ainsi s'exercer dans tous les secteurs de l'immobilier : secteurs privé, public ou «para-public», immeubles d'habitation et/ou de bureaux qui appartiennent à des personnes privées - physiques ou morales et centres commerciaux.

Dans le secteur privé par exemple, le gardien concierge peut être employé par :

un syndicat de copropriétaires
Ce syndicat de copropriétaires délègue obligatoirement sa gestion à un syndic. Ce syndic peut être soit un syndic professionnel, soit un syndic bénévole.
Le syndicat de copropriétaires peut-être composé de personnes physiques ou de personnes morales ou des deux.

des sociétés privées telles que les sociétés foncières, les banques, les assurances, les mutuelles, les cultes ... qui ont un patrimoine d'habitation.

une personne physique propriétaire unique d'un hôtel particulier (cas minoritaire), vivant sur place et employant un gardien qu'il rémunère comme un employé de maison et peut utiliser pour cla le CESU - Chèque emploi service universel.

Le métier est-il le même ?

En fonction de l'immeuble et du secteur, le contenu du métier pourra varier très fortement. Ce qui fait varier le métier c'est un ensemble d'exigences liées à la fois aux caractéristiques de l'immeuble et au niveau de responsabilités du poste lui-même.

Les responsabilités confiées au gardien sont déterminées par l'employeur en fonction des caractéristiques spécifiques de l'ensemble immoblier et des nécessités de service. cf. en annexe davantage de détails sur ces caractéristiques. Bien que les responsabilités du métier soient globalement les mêmes quelque soit le secteur, chaque secteur a sa propre convention collective.

Dans le secteur privé la convention collective nationale est celle « des gardiens concierges et employés dimmeubles » n°3144 de 1979.

Les autres secteurs, ont leur propre Convention collective (exemple : celle des SA d'HLM). Toutefois, dans la réalité on observe que toutes les exceptions sont possibles ! Ainsi par exemple, il peut arriver que certains hôpitaux aient adopté la convention des gardiens concierges et employés d'immeuble pour leur salarié gardien concierge !

Les missions de base du métier restent toutefois similaires d'un secteur à l'autre et sont prises en compte par toutes les Conventions collectives. Ce sont :



Des missions de sécurisation préventive des immeubles

- surveillance générale de l'immeuble, surveillance et prévention des diverses formes de délinquance telles que :

- actes de vandalismes et détériorations en tous genres, squatts, et traffics divers, repérage des seringues et indices de trafics de produits illicites,

- information des habitants sur le respect du règlement intérieur de la copropiété : - dialogue avec les habitants et particulièrement avec les jeunes pour les inciter au respect des parties communes.

- surveillance des aspects extérieurs des appartements lorsque les occupants sont en congés,

- alerte immédiate de l'employeur et des pouvoirs publics en cas de repérage d'indice de trafics illégaux ou de squatts



Des missions de préservation de l'environnement

- nettoyage et remise en état quasi-quotidiennement des parties communes et abords de l'immeuble : nettoyage non seulement des salissures normales consécutives à l'usage des parties communes par les habitants mais également nettoyage et remise en état des dégradations liées aux actes de vandalismes (nettoyage des graffitis, petits bricolages d'appoint tels que la remise en état de petites prises électriques, changement d'ampoules, serrurerie, etc)

- sorties-rentrées des poubelles et nettoyage des locaux de remisage,

- information et encouragement des habitants sur la gestion du tri sélectif,

- alerte immédiate dès l'apparition d'indices en cas d'infestations de nuisibles : souris, cafards, thermites, etc.



Des missions de soutien logistique aux habitants et aux intervenants extérieurs

- connaissance parfaite de l'infrastructure du site permettant en cas de nécessité une rapidité d'intervention des partenaires extérieurs : pompiers, police, gaziers, médecins, plombiers, chauffagistes, etc.

- entreposage à la loge des courriers des habitants en congés et plis volumineux dont le format dépasse celui des boîtes à lettres : cela évite d'une part de laisser le courrier des absents dans les boîtes donnant un indice d'absence aux cambrioleurs éventuels, et d'autre part de laisser traîner dans les parties communes les objets supprimant ainsi une occasion pour les « larrons » de passage.

D'autres fonctions non répertoriées au contrat de travail ni par la Convention collective sont assurées par le « concierge » à titre privé et sont communément acceptées par les employeurs

Dans le cadre de sa surveillance de l'immeuble, il arrive très souvent dans la réalité des faits que le gardien travaille en liaison avec les services sociaux et/ou le commissariat lorsqu'il repère des personnes en détresse ou des trafics de produits illicites.

Il accomplit ce travail de relai sans que cela soit expréssement inscrit dans ses missions contractuelles.

Il est à noter qu'il effectue ce travail de relai sans rémunération supplémentaire et qu'il s'agit de sa part d'un véritable acte bénévole et civique utile au bien commun.



le gardien concierge logé accomplit également des actes de solidarité en aportant des aides ponctuelles ou régulières aux personnes malades ou agées ou aux enfants malades dont les parents travaillent : achat de médicaments, préparation des repas, surveillance périodique en journée des malades, permettant ainsi le maintien à domicile de personnes qui sinon seraient soit en hôpital soit en maison de retraite.

Il est à remarquer qu'au travers de ces initiatives privées, c'est une contribution significative à la diminution des coûts collectifs des assurances maladie et vieillesse qui est en oeuvre.

Il est aussi à noter que ces services lorsqu'ils sont rendus occasionnellement ne sont pas rémunérés et que, lorsqu'ils sont rendus régulièrement, ils sont rémunérés par le biais de Chèques emploi service universel par l'habitant en direct - c'est le cas notamment des repas préparés par la concierge et apportés au domicile des personnes âgées, leur permettant ainsi de rester chez elles le plus longtemps possible),

il garde les clés des habitants, leur fait suivre le courrier,

il surveille des entrées-sorties des enfants dont les parents travaillent,

III/ Historique du métier en France – fonction de sécurisation


L'historien Jean-Louis Deaucourt indique que le « concierge » également nommé « portier » ou « suisse » est apparu très tôt dans la littérature du Moyen-Âge indiquant ainsi sa présence dès cette époque, présence qui s'est perpétuée juqu'à nos jours.

La littérature du 17°siècle nous offre davantage de précisions sur leur fonction : « les signes de leur présence se multiplient » et leur tâche est bien de « fermer et ouvrir les portes, empêcher les vols domestiques ».

Au 18° siècle la présence du gardien se banalise et on dénombre par exemple un gardien pour 90 habitants dans le secteur du Marais à Paris.

Deaucourt le présente comme un « homme de confiance » dont la présence est « un gage de sécurité », et qui rend de multiples services comme « filtrer les visiteurs, les renseigner, distribuer le courrier, entretenir les parties communes ».

voir en annexe des extraits de la littérature sur l'historique du métier

L'histoire montre que de tous temps, le gardien concierge est une personne : logée sur place, de confiance, chargée de surveiller, renseigner, entretenir les parties communes, et qu'elle rend bien des services annexes.



IV/ Aujourd'hui , perte de milliers d'emplois de gardiens concierges


Aujourd'hui, bien qu'il soit difficile d'obtenir des chiffres extrêmement rigoureux, il est toutefois possible de faire une estimation très proche de la réalité à partir des données de l'INSEE et des cotisations versées par les employeurs à la caisse de retraite Abelio (anciennement CRIP).

En 1999, le recensement INSEE fait apparaître l'emploi de 35 800 gardiens dans le secteur privé et 12 570 en secteur HLM. Ces chiffres sont en cohérence avec ceux de la Caisse de retraite Abelio (ex-CRIP).
La comparaison de ces chiffres avec les recensements INSEE effectués en 1990 et 1999 fait apparaître une perte de près de 14 000 emplois de gardiens ( les données montrent que la population de gardiens est passée de 74 152 à 60 297, soit une perte de 22% en 9 ans !).

En 2005 la Caisse de retraite de ce personnel enregistre 123 000 salariés dont 33 210 gardiens logés, le restant étant des employés non logés. L'hémorragie s'est accélérée.

L'Union Nationale de la Propriété Privée – UNPI – indique que, d’après une étude qui vient d’être réalisée, avec le concours du ministère du travail, c’est un français sur six (9 millions de personnes) qui côtoie un gardien, et dans l’unité urbaine de Paris ce serait plus d’un francilien sur deux qui serait dans ce cas.
Sur la France entière, ce serait seulement 2 700 000 logements en habitat privé qui ont un gardien.
Tandis que selon les indications données par la lettre de la Fédération des Syndicats Coopératifs de Copropriété -FSCC- le seul secteur des syndicats de copropriétaires comprend 7 500 000 logements. (lettre de mars 2007 p.8)

L'UNPI précise que, dans la région parisienne, aujourd'hui ce sont moins de 10% des constructions récentes, postérieures à 2000, qui prévoient une loge de gardien contre plus de 60% lors des constructions d’immeubles entre 1968 et 1981.

Il s'agit d'une baisse dramatique des loges qui entraîne avec elle une perte non négligeable d'emplois potentiels.

Ci-dessous le tableau des effectifs cotisants à la Caisse de retraite (anciennement CRIP devenue ABELIO) fournis par l'UNPI.

C’est le chiffre au 31/12 de chaque année qui doit être pris en compte, puisqu’au cours de l’année les remplaçants (maladies et autres congés) sont eux aussi comptabilisés.

De son côté, le journal L'Echo des Concierges lu tant par les salariés que les employeurs du secteur enregistre dans son fichier entre 1999 et 2007 la fermeture d'environ 10 000 loges de gardiens concierges. Ces chiffres confirment la tendance générale.

Ces suppressions d'emploi s'observent davantage chez les syndicats de copropriétaires majoritairement constitués de propriétaires personnes physiques résidant sur place que chez les institutionnels.

V/ Les raisons de cette érosion des emplois


Sont essentiellement concernés par la disparition de leurs emplois, les gardiens logés employés par des syndicats de copropriétaires constitués de personnes physiques habitant en résidence principale sur l'immeuble.

En effet, les bailleurs qu'ils soient personnes physiques ou institutionnels du secteur privé comme du secteur social reconnaissent l'utilité d'un relai sur place et s'appuient largement sur le gardien pour assurer la surveillance et l'entretien de leurs sites immobiliers.

De plus, les bailleurs sociaux ont une obligation d'emploi lorsque l'immeuble comprend au moins 100 logements, ce qui n'est pas le cas en copropriété.

Généralement, sur les grandes résidences destinées à la location, les bailleurs du secteur social comme privé, maintiennent l'emploi des gardiens.

Cette disparition a donc essentiellement lieu dans les petites et moyennes copropiétés habitées par leurs propriétaires et qui disposent de revenus modestes.

Bruno Dhont, Directeur de l'Association des Responsables de Copropriété – ARC – a indiqué à Jean-Marie Hennequin, gardien qui a pris la tête d'un mouvement spontanné de gardiens concierges désirant sauvegarder ce métier : « Un vrai problème : l'absence de loge dans les nouveaux immeubles en copropriété pour causes d'économies! ».

Selon M. Thomas, Président de la Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires cette érosion serait liée à l'accession à la propriété des jeunes adultes dont les revenus modestes ne peuvent supporter les charges de copropriétés : salaires des gardiens, mais aussi frais de ravalement, ou de réfection des parties communes.
Il a pu observer par exemple, que lorsque la date de départ à la retraite du gardien coïncide avec la date de ravalement, alors la vente de la loge est envisagée afin de financer les frais de ravalement, au grand regret des habitants plus âgés qu'ils soient propriétaires ou locataires, et qui lorsqu'ils sont propriétaires sont encore minoritaires dans les prises de décisions en Assemblée générale de copropriété.

De son côté, l'UNPI relève que le poste budgétaire du gardien est passé souvent de 25% à 40% du total des dépenses en raison de l’impact de la hausse accélérée de la valeur du SMIC. Il y a lieu de rappeler que le SMIC est le niveau de salaire auquel est le plus souvent payé une gardienne à service partiel ou permanent.

Cette proportion va baisser en raison de l’explosion du prix des combustibles de chauffage.
Les charges des propriétaires vont donc s'accentuer et, s'il n'est pas possible de se priver de chauffage, il sera envisagé de plus en plus de se priver d'un gardien logé pour faire des économies de charges.

Cela privera donc de nombreuses copropriétés voire des rues entières de pôles de surveillance et de prévention de la délinquance qui s'avèrent pourtant de plus en plus indispensables.

A cela s'ajoute le fait que certains syndics professionnels n'hésitent pas à « pousser» des copropriétés à se séparer du gardien leur faisant miroiter une diminution significative des coûts en passant par une société de service.

D'autres syndics plus sérieux, conseillent le maintien de la loge dans la mesure où les services rendus par le gardien concierge ne sont absolument pas comparables à ceux d'une entreprise de nettoyage :

- surveillance quotidienne des parties communes, diligence à nettoyer en cas de salissures accidentelles,
- coordination des entreprises extérieures (chauffagistes, électricien, serrurier, ascensoristes, couvreurs, etc.),
- bricolage éventuels sur les parties communes,
- sans compter tous les menus services effectués en plus du contrat de travail : surveillance des personnes âgées, des rentrées-sorties des enfants de l'école, réception des plis volumineux, garde des clefs, etc. (cf. ci-dessus).

Bref, toutes tâches que ne peuvent effectuer une entreprise de nettoyage sauf à augmenter significativement leur coût, ce qui dépasserait le prix de revient d'un gardien concierge souvent rémunéré au SMIC voire en dessous sur les petits immeubles.

VI/ Les avantages liés aux emplois de « concierge »


Les avantages sont nombreux.

Les emplois en copropriété de gardiens concierges logés représentent un réel gisement d'emploi, un toit pour un personnel courageux aux revenus modestes, un service dévoué aux habitants, un relai reconnu dans les politiques d'environnement et de sécurité.

Des avantages dans le cadre de la politique de plein emploi

Les chiffres ci-dessus – perte de plus de 10 000 emplois en 10 ans dans le seul secteur des gardiens concierges d'immeubles d'habitation du secteur privé- montrent amplement l'urgence qu'il y a stopper l'érosion du métier voire à redynamiser l'emploi de gardiens concierges dans le cadre d'une politique de plein emploi.

Se sentant injustement oubliés tant par les habitants que par leurs syndicats de salariés, les gardiens du secteur privé se mobilisent pour défendre leur emploi : un combat indépendant de toute étiquette syndicale ou politique est entrepris par Jean-Michel Hennequin -gardien- auprès des élus, relayé par le journal professionnel L'Echo des Concierges, encouragé et suivi par d'autres gardiens parisiens ou de province, certains prenant des initiatives par la création d'un blog internet, etc.

Si les 10 000 loges de gardiens avaient été maintenues, ce serait à l'heure actuelle autant de personnes en moins au chômage.
S' il avait été créé un encouragement à l'emploi des gardiens, les nouvelles constructions d'immeubles d'habitation auraient organisé un espace pour l'accueil d'un gardien concierge logé et il y aurait eu de vraies créations de postes dans le secteur et donc des chômeurs en moins.

Des avantages dans le cadre d'une politique du logement

Encourager l'emploi des gardiens logés sur des immeubles d'importance moyenne, c'est assurer à la fois un toit, un travail et donc une intégration sociale à des personnes qui sinon peineraient à trouver un emploi de par leur manque de diplômes et donc à se loger faute de revenus et/ou de place dans les immeubles à vocation sociale.

Concommitament, selon l'importance des immeubles, ce sont : soit des personnes seules, soit des familles monoparentales, soit des familles entières qui seraient logées grâce à ce travail.
Rappelons que si les 10 000 postes avaient été maintenus, ce serait 10 000 familles à faibles revenus qui bénéficieraient d'un toit, d'un travail et auraient une dignité.

Des avantages dans le cadre de la lutte et de la prévention des exclusions et de la délinquance

Par sa position stratégique au sein de l'immeuble, le gardien-concierge est à même de repérer rapidement les personnes en grandes difficultés et assurer un lien avec les instances de solidarité de la municipalité et c'est ce qu'il fait lorsque l'occasion lui en est donnée (cf. plus haut dans le constat de ses fonctions).

Il n'est pas anodin que cette prise de conscience de l'impact de la présence des gardiens sur les sites immobiliers comme relai nécessaire dans la lutte contre les phénomènes de délinquance se soit d'abord effectuée chez les bailleurs sociaux.

En secteur social, les exemples sont nombreux en voici quelques uns recueillis lors des journées « Trophées Franchir » entre 2001 et 2005, Franchir étant un organisme de formation des gardiens en secteur d'habitat social :

Ainsi, sur l'un des sites immobilier géré par le bailleur social Batigère, les gardiens ont été capables de faire reculer la violence de façon significative grâce à la mise en place de contacts avec les jeunes : discussion, orientation, animation de rencontres, etc.

En s'appuyant sur son gardien, le groupe OCIL a mis en place en 2001 sur son site immobilier de Garges les Gonesse une politique de suivi permanent des travaux et de remise en état de propreté qui a largement porté ses fruits : de façon systématique et immédiate, chaque tag a été nettoyé de suite par le gardien durant toute l'année (diligence que n'aurait pas pu assurer une entreprise extérieure ou à coût exhorbitant), décourageant ainsi les taggeurs, et faisant chutter les tags de 90% en 1 an. En parrallèle, dès la survenue d'un squatt, le gardien se mettait en contact avec le Commissariat dès le 1er matin du squatt ce qui a permis l'intervention dans les 48 heures des forces de police et le découragement peu à peu de nouveaux squatteurs : de 6 squatts à fin 2000, le site est passé à 0 squatt à fin 2001.

« Dans mon travail, j'ai du faire preuve de psychologie dans la façon d'aborder les problèmes d'incivilité ou de délinquance chez les jeunes. En effet, j'ai été amené à jouer un rôle de médiateur auprès d'une jeune population en péril, privée d'espace et confrontée chaque jour à des situations perturbatrices. Touefois, devant une situation de crise, il ne faut pas se laisser entraîner dans un transfert de responsabilités qui relèvent des pouvoirs publics. Aussi à chaque fois qu'il était nécessaire j'ai sollicité le secours de ma hiérarchie et de la police. Mon expérience m'a fait prendre conscience que pour faire face à de tels phénomènes sociaux, il faut construire des projets en communs, regroupant les locataires, les pouvoirs publics et les partenaires extérieurs » témoigne un autre gardien du bailleur social Habitat Marseille Provence.

Si dans le secteur social la prise de conscience a devancé celle du secteur privé, il n'empêche qu'elle existe bel et bien aussi aujourd'hui en secteur privé mais que la charge financière qui pèse sur les copropriétaires à revenus modestes, les décourage à mettre en place une politique de lutte et/ou de prévention de l'exclusion et de la délinquance qui s'appuyerait sur leur gardien d'immeuble.

A l'exemple de ce que disait l'un des gardiens ci-dessus, il faudrait envisager de construire un projet commun regroupant les copropriétaires, les pouvoirs publics et les partenaires extérieurs pour lutter contre la délinquance et les exclusions.

Nombreux sont en effet, les hommes politiques, les sociologues et les acteurs de la ville qui reconnaissent la position stratégique du gardien d'immeuble dans cette lutte quotidienne.

Martin Hirsch, Haut commissaire aux Solidarités Actives contre la Pauvreté – reconnaît l'utilité des gardiens d'immeubles en tant que relai des instances sociales visées dans son rapport « famille, vulnérabilité,pauvreté » (cf. en annexe lettre de son chef de Cabinet Mme Duranton du 26 octobre 2007).
En effet, cette position stratégique au sein de l'immeuble, leur permet de repérer rapidement les personnes en grandes difficultés et assurer un lien avec les instances de solidarité de la municipalité.

Dans le magazine du Conseil général, Jean-Jacques Bridey, Conseiller Canton de Fresnes, écrit : « Lutter contre les violences, c'est renforcer la présence de l'autorité sous toutes ses formes partout : (...) dans les quartiers par des éducateurs de rue et par des gardiens dans les immeubles... » (voir en annexe copie de l'article).

Ce sont également par le passé des ministres comme Roger Quillot ou Paul Quilès qui se sont interrogés sur le métier, interrogations qui ont fait naître... deux rapports écrits...

Les propriétaires aussi reconnaissent les avantages du métier.

Michel Thiercelin, Président de la FSCC, indique que la plupart de ses adhérents copropriétaires souhaitent la présence d'un gardien sur place pour assurer la surveillance de l'immeuble, diminuer les vandalismes, le repérage des personnes en difficultés et à travers le soin qu'il apporte quotidiennement aux parties communes, favoriser auprès des habitants un comportement de respect de leur cadre de vie.

Jean Perrin, Président de l'UNPI, partage cette approche et reconnaît que l'intérêt est réel tant pour les bailleurs privés que pour les copropriétaires habitant sur place à titre de résidence principale.

Des avantages dans le cadre d'une politique de la famille

« Le vieillissement de la population est un problème important à prendre en compte : si nous n'anticipons pas plus, nous aurons dans quelques années un problème extrèmement aigü. » souligne Denis Jacquat, député de la Moselle et adjoint au logement de la ville de Metz. Il remarque également qu'à ce phénomène s'ajoute celui des personnes seules : « en tant qu'élu, je note la croissance des personnes seules, surtout en ville. Cela peut provenir d'un choix, d'un veuvage, d'un divorce... Ces personnes, très souvent des femmes se sentent terriblement isolées et en insécurité. » (Serge Guérin De la famille aux familles octobre 2007 La Documentation Française Collection Guide de formation ESH, p.32)

Dans les faits, le gardien a un rôle de relai des familles auprès des jeunes et des personnes âgées.

Il sait également donner « un coup de main » aux femmes seules (dégât des eaux, bricolage, etc.).

Là encore les bailleurs sociaux ont bien apréhendé la place du gardien comme relai de soutien aux familles et préparent l'évolution du métier en ce sens.

Muriel Boulmier, VicePrésidente de la Fédération des Entreprises Sociales de l'Habitat indique que :

« la fédération prépare l'évolution du métier de gardien d'immeuble pour intégrer de nouvelles activités liées au développement durable, aux évolutions de l'organisation de la famille et au vieillissement de la population. »

et elle ajoute judicieusement

«  Lorsque nous bâtissons, nous participons à la ville : cela signifie que nous sommes présents pendant des dizaines d'années. »
extrait de : De la famille aux familles, La Documentation française, Collection Guide de formation ESH, octobre 2007 p. 72.
Lors d'un Trophée Franchir, une gardienne témoigait : « lorsque vient l'heure de rentrée des écoles, je me mets à l'entrée de l'immeuble avec mon balai afin que les enfants me voient. Pour ceux dont les parents travaillent et qui seront seuls chez eux, c'est important de savoir qu'il y a dans l'immeuble un adulte qui peut les accueillir ou avec lequel ils peuvent discuter s'ils ont besoin. Psychologiquement cela les rassure et en les rassurant, ils ont moins envie de s'ennerver et de faire des bêtises. Et ils ne font pas de dégâts dans l'immeuble ».

Il est aisé de comprendre que dans les copropriétés aussi le gardien pourrait prendre une place bien plus importante que celle qu'il occupe actuellement en tant que relai discret et efficace dans le cadre d'une politique de la famille, auprès des jeunes autant qu'auprès des personnes âgées.

VII/ Une piste afin d' inciter les copropriétaires personnes physiques à employer un gardien logé


Le véritable frein à l'emploi de gardiens concierges est d'ordre financier.

Le coût d'emploi d'un gardien concierge bien que peu élevé, représente pour les copropriétaires personnes physiques une charge qu'ils ont de plus en plus de difficultés à assumer.

Comme le soulignaient : le Président Perrin de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière : «le poste budgétaire du gardien est passé souvent de 25% à 40% du total des dépenses en raison de l’impact de la hausse accélérée de la valeur du SMIC » ,

ainsi que M. Dhont, Directeur de l'Association des Responsables de Copropiété : « l'absence de loge dans les nouveaux immeubles en copropriété pour causes d'économies! »

et M. Thomas, Président de la Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires pour qui la perte des gardiens logés est liée à «  l'accession à la propriété des jeunes adultes dont les revenus modestes ne peuvent supporter les charges de copropriétés », l'érosion de ces emplois concerne en grande partie les copropriétaires personnes physiques à revenus modestes en résidence principale.

Une piste très intéressante et approuvée par l'UNPI, la FSSC, l'ARC, la FSPC serait d'accorder aux copropriétaires personnes physiques en résidence principale qui emploient à travers leurs syndicats de copropriétaires un gardien concierge logé, une déduction fiscale identique à celle des emplois familiaux.

Ainsi, les copropriétaires personnes physiques en résidence principale pourraient déduire de leur impôt sur le revenu la moitié du prix de revient de l'emploi du gardien logé qui leur est imputable.

Cet avantage fiscal serait un véritable encouragement à maintenir voire re-créer des loges de « concierges » dans les anciens immeubles.

L'encouragement à l'emploi des gardiens concierges en co-propriété répondant à une politique générale visant l'emploi, la lutte contre les insécurités et exclusions, l'attention aux personnes âgées, il est bien évidement nécessaire que, en parallèle, soient menées diverses actions par les fédérations des acteurs concernés.

Les acteurs du secteur – fédérations de propriétaires, syndics, et vendeurs de logements neufs ou anciens – devraient s'engager à sensibiliser :

les copropriétaires sur les avantages des gardiens logés,

les constructeurs de logements neufs sur la nécessité de prévoir dans leurs plans, un espace situé stratégiquement pour l'emploi d'un gardien concierge logé,

les partenaires sociaux à la Convention collective nationale à engager des accords et en particuliers des accords de formations spécifiques pour encourager l'élargissement des compétences en matière de prévention et de lutte contre les exclusions et délinquances de toutes sortes en direction des gardiens logés employés par des syndicats de copropriétaires. Cela permettrait de professionnaliser les actions bénévoles qu'ils mettent actuellement en oeuvre de façon intuitive et donc d'accroître leur efficacité en ce domaine (lutte contre la délinquance et les exclusions mais aussi meilleure connaissance de la psychologie du grand âge par exemple).

Parmi les conséquences de cet engagement réciproque (déduction fiscale d'un côté et engagement à favoriser l'emploi de gardiens concierges et leurs formations dans les copropriétés de l'autre) il est tout à fait probable que l'on verrait apparaître :

le maintien des emplois de gardiens logés,
une augmentation à terme de ces emplois
une participation plus avisée des gardiens dans la lutte contre les insécurités
un maintien plus tardif des personnes âgées à leur domicile
une revalorisation de l'image des gardiens concierges.
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